Εδώ και χρόνια αναμένουμε νέα νομοθεσία για τη ρύθμιση των κοινόκτητων οικοδομών. Η σχετική πρόταση εκκρεμεί ενώπιον της Βουλής εδώ και πολύ καιρό, και προσκρούει συνεχώς σε δυσκολίες. Στο μεταξύ, τα πραγματικά προβλήματα συνεχίζονται. Οικοδομές παραμένουν χωρίς ουσιαστική διαχείριση, τα κοινόχρηστα δεν εισπράττονται, η συντήρηση παραμελείται και οι διαφορές χρονίζουν. Η πρόσφατη τραγική κατάρρευση πολυκατοικίας στη Λεμεσό ήρθε να μας θυμίσει με τον πιο οδυνηρό τρόπο ότι το ζήτημα δεν είναι πλέον θεωρητικό, αλλά ζήτημα ασφάλειας και ανθρώπινης ζωής. Αυτό όμως που οι περισσότεροι δεν γνωρίζουν είναι ότι η λύση υπάρχει ήδη μέσα στην ισχύουσα νομοθεσία.
Επικρατεί η εσφαλμένη εντύπωση ότι οι κανόνες που διέπουν μια κοινόκτητη οικοδομή είναι κάτι που επιβάλλεται βάσει νόμου και ότι, μέχρι να ψηφιστεί ο νέος νόμος, δεν μπορεί να γίνει τίποτα. Αυτό απλώς δεν ισχύει. Οι πρότυποι κανονισμοί που περιλαμβάνονται στην υφιστάμενη νομοθεσία εφαρμόζονται μόνο επικουρικά, δηλαδή μόνο στον βαθμό που οι ίδιοι οι συνιδιοκτήτες δεν υιοθετούν δικούς τους. Η ισχύουσα νομοθεσία επιτρέπει ρητά στους συνιδιοκτήτες να καταρτίζουν, να συμφωνούν και να υιοθετούν τους δικούς τους εσωτερικούς κανονισμούς (στην αγγλική “by laws”), αντί ή επιπρόσθετα των πρότυπων. Στην ουσία, οι συνιδιοκτήτες μπορούν να διαμορφώσουν τους κανόνες συνιδιοκτησίας της οικοδομής τους ως ιδιωτική υπόθεση, και να τους προσαρμόσουν στις δικές τους ανάγκες, χωρίς να περιμένουν κανέναν.
Η απόδειξη ότι αυτό λειτουργεί υπάρχει. Οι περισσότεροι πολυτελείς οικιστικοί πύργοι, και ιδιαίτερα όσοι σχετίζονται με ξενοδοχεία ή εντάσσονται σε τουριστικές αναπτύξεις, ήδη πράττουν ακριβώς αυτό. Υιοθετούν πολύ σαφείς και πολύ αυστηρούς εσωτερικούς κανονισμούς, οι οποίοι καθορίζουν τις υποχρεώσεις των συνιδιοκτητών και παραχωρούν ουσιαστικές εξουσίες στη Διαχειριστική Επιτροπή και σε μια κεντρική εταιρεία διαχείρισης ακινήτων, (η οποία συνήθως ανήκει και ελέγχεται από την εταιρεία ανάπτυξης). Κάθε συνιδιοκτήτης συμφωνεί στους ιδιωτικούς κανονισμούς, εκ των προτέρων, ως αναπόσπαστο μέρος της σύμβασης πώλησης. Το αποτέλεσμα είναι οικοδομές που συντηρούνται σχετικά σωστά, είναι οικονομικά υγιείς και λειτουργούν εύρυθμα, ακριβώς επειδή το πλαίσιο τέθηκε ιδιωτικά από την πρώτη μέρα και δεν αφέθηκε στην τύχη.
Η πλειοψηφία των προβλημάτων που προκύπτουν στα κοινόκτητα συγκροτήματα μπορεί στην πραγματικότητα να επιλυθεί μέσω της υιοθέτησης κατάλληλων κανονισμών, συμπεριλαμβανομένων ορισμένων που σήμερα προτείνονται να ενταχθούν στον νόμο. Για παράδειγμα, η δημιουργία και διατήρηση αποθεματικού ταμείου για μελλοντικές συντηρήσεις και επισκευές. Περιοδικές υποχρεωτικές συντηρήσεις . Σαφείς μηχανισμοί επιβολής για την είσπραξη των κοινοχρήστων και για την αποτροπή των κακοπληρωτών, όπως τόκοι, επιβαρύνσεις επί της μονάδας και εξουσίες προσφυγής στα δικαστήρια. Απαγορεύσεις που μπορούν να επιβληθούν ιδιωτικά, για παράδειγμα με τον περιορισμό ή την αναστολή χρήσης ορισμένων κοινόχρηστων εγκαταστάσεων και ανέσεων. Και ουσιαστικές εξουσίες που παραχωρούνται, από τους ίδιους τους συνιδιοκτήτες, σε μια κεντρική εταιρεία διαχείρισης ακινήτων, ώστε να διαχειρίζεται επαγγελματικά την οικοδομή για λογαριασμό τους. Τίποτα από αυτά δεν προϋποθέτει νέο νόμο. Προϋποθέτει να βάλουν οι ίδιοι οι συνιδιοκτήτες τα του οίκου τους σε τάξη.
Η νέα νομοθεσία είναι, βεβαίως, ευπρόσδεκτη και από καιρό αναγκαία, και ασφαλώς θα βοηθήσει. Στο μεταξύ όμως, τουλάχιστον, για κάθε νέα κοινόκτητη οικοδομή η εταιρεία ανάπτυξης γης οφείλει να επιβάλει την υιοθέτηση κατάλληλων, εξατομικευμένων κανονισμών, και να μην αρκείται απλώς στους πρότυπους κανονισμούς που ορίζει ο νόμος. Όσο για τους συνιδιοκτήτες παλαιότερων οικοδομών, ούτε αυτοί χρειάζεται να περιμένουν. Μπορούν να αναθέσουν το έργο σε επαγγελματίες δικηγόρους, και να ξεκινήσουν τη νόμιμη διαδικασία κατάρτισης και υιοθέτησης τέτοιων ιδιωτικών εξατομικευμένων κανονισμών και να θέσουν σε εφαρμογή ένα πλαίσιο που πράγματι λειτουργεί.
Για οποιεσδήποτε απορίες, μη διστάσετε να επικοινωνήσετε μαζί μου.
Βαρνάβας Πλέιπελ,
Δικηγόρος
Συγγραφέας του βιβλίου «Cyprus Property Law and Related Matters: 500+ Frequently Asked Questions» (www.thepropertylawyer.eu)
Το παρόν άρθρο παρέχεται αποκλειστικά για σκοπούς ενημέρωσης και δεν συνιστά νομική συμβουλή.
